Huishuur, handelshuur of gemene huur?

Huren voor je creatieve onderneming: huishuur, handelshuur of gemene huur?

Wanneer je een winkel, atelier, repetitieruimte, zaal of bureau huurt voor de uitoefening van je creatieve activiteit, moet je rekening houden met de specifieke wetgeving.

Voor de huur van onroerende goederen maakt de wetgever een onderscheid tussen:

  • gemene huur – deomkaderende wetgeving waaronderalles valt wat niet onder de drie hiernavolgende mogelijkheden past (onder andere vakantiewoning, kantoor, opslagplaats en repetitieruimte);
     
  • huishuur – voor een woning die dienst doet als hoofdverblijfplaats;
     
  • handelshuur – voor kleinhandel en ambachten (schrijnwerker, smid enzovoort) met directe toegang voor het publiek;
     
  • pacht – voor landbouwdoeleinden;

en zonder toepassing van de algemene huurwetgeving:

  • zaalhuur – voor evenementen.
     

1. Huishuur

Huishuur beschermt je eerst en vooral als huurder in je recht op woonst. Maar ook je beroepsactiviteit kun je in je woning beoefenen. In dat geval kun je een deel van de betaalde huishuur – in verhouding met de voor je beroep gebruikte oppervlakte – als beroepsuitgave of bedrijfskost inbrengen in je belastingen.

 

Soms verbiedt de eigenaar dit in een clausule van de huurovereenkomst. Want eenmaal huur deels of volledig fiscaal wordt ingebracht door de huurder, stijgt de belasting op de huurinkomsten.

2. Handelshuur

De handelshuurwetgeving beschermt in principe de continuïteit van een handelszaak voor minstens negen jaar. Je investeringen als huurder kunnen zo op korte termijn niet verloren gaan. Je bent altijd van rechtswege beschermd voor minstens negen jaar terwijl je als huurder een driejaarlijks opzegrecht hebt. Bovendien kan er driemaal hernieuwing gevraagd worden voor een nieuwe periode van 9 jaar. Een tweede kenmerk: je mag het goed inrichten volgens de noden van je activiteit.

Er bestaat een relatief grote contractuele vrijheid. Het is dan ook aangeraden om advies in te winnen vooraleer de overeenkomst te ondertekenen. De wetgeving is vrij complex en het contract kan enkele valkuilen bevatten. Als huurder ben je dan ook maar beter goed bewust van je rechten en plichten. Zeker als je een aanzienlijke investering plant voor de aanpassing van het huurgoed. Ga zeker ook na of het goed geschikt is voor jouw activiteit en of die niet in strijd is met gemeentelijke verordeningen. Soms zijn aanpassingen nodig omwille van bepaalde voorschriften (brandweer en dergelijke bijvoorbeeld).

Met een handelshuurovereenkomst bescherm of verzeker je in grote mate je investering en de verzilvering van je handelsfonds. Zelfs als een handelshuurovereenkomst contractueel niet mag overgedragen worden, kun je dat via een welomschreven procedure toch doen. Enige grondvoorwaarde is dat je tegelijk ook het handelsfonds overdraagt.

De eigenaar wil je een handelspand verhuren met een huishuurcontract…

Sommige eigenaars trachten de huurder van een handelspand op te zadelen met een huishuurcontract. Dat is meestal in hun eigen (niet altijd fiscaal) belang. Ze geven soms wel de toestemming om aan je vennootschap onder te verhuren, zodat deze kost als bedrijfsuitgave aftrekbaar wordt voor je vennootschap.

Als huurder ben je automatisch beschermd door de handelshuurwetgeving als het huurgoed ontegensprekelijk de eigenschappen heeft van een handelszaak of een ambachtelijk atelier. Met andere woorden:

  • De hoofdactiviteit die er plaatsvindt, wordt door de eigenaar toegelaten.
  • Het goed heeft alle kenmerken van een uitbating van handel of ambachten.
  • Er bestaat een directe toegang voor of contact met een publiek.

In ieder geval staat de eigenaar bij een dergelijke regeling zeer zwak. Bij een geding voor de vrederechter zal hij bovendien geacht worden frauduleus te hebben gehandeld.

Uitzonderingen op de handelshuurwetgeving

a. Uitzondering op de verplichte minimumduur van negen jaar

De handelshuurwet kent geen toepassing op huurcontracten van minder dan 12 maanden (met andere woorden: tot 11 maanden). Dan gelden de eenvoudige regels van gemene huur voor bepaalde duur. Let op: de huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. Zo niet, dan valt de overeenkomst toch onder de handelshuurwetgeving (bijvoorbeeld in het geval van een winkelpand).

b. Belangrijk voor sommige ateliers en repetitieruimtes in minderwaardige gebouwen

Verhuur van onroerende goederen of delen ervan in de agglomeraties Gent, Antwerpen, Brussel, Luik en Charleroi met een kadastraal inkomen lager of gelijk aan 347,05 euro kunnen van rechtswege nooit in een handelshuurovereenkomst worden opgenomen. In andere woongebieden is de drempel lager.

3. Gemene huur

De algemene huurwetgeving of gemene huur is een omkaderende wetgeving die ook deels op de andere huurwetgevingen betrekking heeft. Zowel kantoor, repetitieruimte, gesloten atelier als opslagruimte vallen in principe onder de gemene huurwetgeving.

Toch kunnen eigenaars je een handelshuurcontract onder de neus schuiven. Dit is toegelaten, en soms zelfs te verkiezen. In het geval van handelshuur beschermt de eigenaar vooral zichzelf: hij garandeert een verhuur voor drie opeenvolgende perioden van drie jaar, telkens met zes maand vooropzeg voor de huurder. Bepaalde ruimtes zijn immers niet courant verhuurbaar.

Bij gemene huur zijn de wettelijke verplichtingen qua duur en opzeg lichter. Zo is de vooropzeg slechts één maand (bij een overeenkomst voor onbepaalde duur) en is er van beide kanten geen opzeg nodig als de contractuele termijn afloopt.

Tip: de contractuele vrijheid bij gemene huur is redelijk ruim. Laat je bijstaan vooraleer je een overeenkomst aangaat.

Een handelshuur aangaan is door de aard van het gebruik van de ruimte meestal weinig opportuun, en vermijd je best. Tenzij je er een duidelijk belang in ziet en er zeker van bent dat de ruimte blijvend je behoefte zal kunnen dekken.

Een pand dat de kenmerken heeft van een handelszaak of van een woning als hoofdverblijfplaats kan niet zonder meer worden onttrokken aan de specifieke wetgeving. Deze zijn automatisch beschermd door respectievelijk de handelshuurwetgeving en huishuurwetgeving betreffende de hoofdverblijfplaats.

Telkens moeten de omstandigheden en doel van de gemene huur zelf duidelijk en waarachtig zijn. Zo kunnen een studentenkot, een vakantiewoning of een seizoenwinkel aan de kust worden beschouwd als een regelmatige gemene huur.Een gezinswoning in Antwerpen zal nooit zonder bijzondere omstandigheden (en de uitdrukkelijke wil van de huurder) onder gemene huur kunnen worden verhuurd.

4. Huur voor een pop-upactiviteit

Regelmatig zie je in winkelstraten panden die omgetoverd zijn tot een pop-up store. Dergelijke winkels zijn een middel om een product zichtbaar én tastbaar te maken voor het publiek. Publieksverruiming is het hoofddoel. Meestal duiken ze op tijdens een welbepaalde commerciële periode of een belangrijk parallel evenement.

Pop-up stores doen hun deuren open voor een korte maar intense periode: één maand, één seizoen of zelfs één weekend. Dit laatste wordt veel toegepast voor kunsttentoonstellingen, als alternatieve zaalverhuur voor events, wetende dat de vernissage en het daaropvolgende weekend veruit het voornaamste publieksmoment is (80% van het bezoekersaantal).

Het concept past ook in de marketingstrategie van grote bedrijven. Bekende online shops worden tastbaar in een pop-up store.

Verkoop je project: wijs de eigenaar op het voordeel

Leegstand is allesbehalve aantrekkelijk. Voor een eigenaar is het vandaag geen sinecure op korte termijn een waardige huurder te vinden. Een uitbater van een pop-up store geeft steeds een neutrale opfrisbeurt aan het pand, wat het voor toekomstige huurders een stuk aantrekkelijker maakt. Of misschien heeft de eigenaar andere plannen met het gebouw en wacht hij “geduldig” op een bouwvergunning?

Een ongebruikt pand verhuren als pop-up store brengt extra geld in het laatje, zonder enig risico, en beperkt het verlies door leegstand. Opeens wordt zelfs de huurprijs bespreekbaar.

Sommige eigenaars zweren zelfs bij het concept en verhuren hun (meestal kleine) handelspand louter als pop-up store.

Stel de eigenaar gerust: handelshuurwetgeving is niet toepasselijk

Juridisch gezien was er met betrekking tot de huurovereenkomst die de bezieler van de winkel met de eigenaar van het pand sloot wel nog heel wat onduidelijkheid. Zelfs een kort contract kon het risico lopen geherkwalificeerd te worden tot een volwaardige handelshuur. Volgens de indieners van het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht waren de maatregelen die partijen konden nemen om dit te vermijden te kostelijk en tijdrovend, waardoor sommige pop-upstores hun plannen gedwarsboomd zagen door onwillige eigenaars.

Een decreet van het Vlaams Parlement van juli 2016 wil deze problemen verhelpen door een huurregime in te voeren dat de korte verhuur van een handelspand uitdrukkelijk uit de Handelshuurwet sluit en een eigen regime invoert.

Het nieuwe decreet kent volgende elementen:

  • Het moet gaan om het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van een ambachtsman waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek.
  • Enkel huurperiodes van minder dan één jaar vallen eronder, langere periodes zullen alsnog onder de Handelshuurwet vallen.
  • Op de einddatum van de huurovereenkomst eindigt de huur zonder dat er een opzegging nodig is. De huurder kan geen vergoeding voor de beëindiging van de overeenkomst krijgen.
  • Opeenvolgende termijnen worden opgeteld. Van zodra de totale duur één jaar bereikt of overschrijdt dringt zich dus een kwalificatie onder de Handelshuurwet op. Het contract is dan aangegaan voor een duur van 9 jaar te rekenen vanaf de eerste huurovereenkomst en kan zich tot 36 jaar uitbreiden.
  • De huur kan makkelijk worden omgezet in een langetermijnscontract.
  • Er is geen recht op huurhernieuwing, wel kunnen partijen schriftelijk overeenkomen te verlengen.
  • De huurder heeft de mogelijkheid om op te zeggen, een maand van tevoren bij wijze van gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief. De verhuurder kan dit niet.
  • De huurprijs omvat alle belastingen die van toepassing zijn op het onroerend goed. Hierdoor is de verhuurder verplicht ook te registreren en registratierechten te betalen. Partijen kunnen van deze bepaling afwijken.
  • Voor zover de prijs niet meer bedraagt dan een jaar huur, mag de huurder alle nodige verbouwingen te doen die de esthetische waarde of de veiligheid van het gebouw niet in het gedrang brengen. De huurder moet de verhuurder hiervan schriftelijk in kennis stellen. Na het aflopen van de huur kan geëist worden dat de verbouwingen verwijderd worden of de verhuurder kan de verbouwingen behouden zonder vergoedingen. Partijen kunnen evenwel van deze bepaling afwijken.
  • De verhuurder kan eisen dat de huurder zich verzekert voor deze verbouwing.
  • Overdracht van huur en onderverhuur zijn verboden, tenzij je anders overeenkomt.

Dit huurregime doet wel niets af aan vereisten van ruimtelijke ordening of vergunningen (die zich op gemeentelijk niveau situeren) en is slechts van toepassing op overeenkomsten vanaf zijn inwerkingtreding vanaf 1 september 2016.

De wettelijke basis voor deze nieuwe regeling vind je in:

 

Wens je hulp bij het zoeken naar een pop-up store?

In het Gentse: contacteer O.O.G.: 09 210 10 60 – ondernemen@gent.be.
Andere locaties: bezoek de website www.spacified.com.
 

5. Zaalhuur voor events

In tegenstelling tot de hierboven besproken huurvormen gaat dit over een zeer korte vorm van huur voor welbepaalde events. Het gaat meestal om polyvalente ruimten met technische voorzieningen.

Voor je zo’n ruimte huurt, vraag je best een facility report op, met een beschrijving van alle technische kenmerken, uitrustingen en diensten. Zo weet je waar en hoeveel stopcontacten er zijn, welke stroomsterkte ze toelaten, of er een power unit nodig is, hoe het staat met verwarming, verlichting of parkeerplaatsen enzovoort. De technische installatie van een evenement mag niet veel tijd vergen en de organisatie ervan moet zonder onverwachte problemen kunnen gebeuren. Bij gebreke aan dergelijke gegevens is het goed je -op voorhand- ter plaatse ervan te vergewissen.

Btw-plicht zodra het over meer gaat dan louter de verhuring van een ‘lege ruimte’

Er is een btw-heffing van 21% op de bijkomende verhuur van uitrustingen (denk aan stoelen of een beamer) die mee verhuurd worden of diensten worden verleend. Nochtans kan ook de volledige huur onderworpen zijn aan de BTW. Er is hierover echter geen eenduidige regeling. Meer details hierover vind je op de volgende link:

http://ondernemingsdatabank.indicator.be/btw___verhuur/wanneer_is_onroerende_verhuur_toch_steeds_met_btw_/VLTAVGAR_EU160404/related

x

Cookies

Deze website gebruikt zowel functionele als niet-functionele cookies. Voor het plaatsen en uitlezen van niet-functionele cookies hebben wij uw voorafgaande toestemming nodig; voor functionele cookies niet. U kunt het gebruik van cookies later nog wijzigen en uw voorkeuren aanpassen.
Meer info in ons Cookiebeleid.
Akkoord