Bezetting ter bede

Om leegstand van gebouwen tegen te gaan, sluit de eigenaar van het gebouw een overeenkomst van precair gebruik af met kunstenaars of creatievelingen die deze ruimte mogen gebruiken in ruil voor een beperkte vergoeding. 

De overeenkomst van precair gebruik staat niet expliciet in de wet. Maar ze bestaat wel door de erkenning die rechtbanken en geleerden aan dit type overeenkomst geven. Hoewel het niet gaat om een huurovereenkomst, pas je bij afwezigheid van een wettelijk kader toch de huurwetgeving toe om de inhoud van dit contract te bepalen. 

Het Hof van Cassatie omschrijft de voorwaarden van een bezetting ter bede als: 

• Precariteit
  • Het is onzeker tot welke duur de overeenkomst loopt. 
  • De gebruiker heeft een voorlopig gebruiksrecht.
• Bijzondere omstandigheden 
  • Je hebt bijzondere omstandigheden voor het afsluiten van de overeenkomst. 
  • Volgende omstandigheden zijn bijzonder: 
    • Een nieuwe bestemming zoeken voor het onroerend goed 
    • In afwachting van het bekomen van een vergunning 
    • Om een nieuw handelspand te zoeken 
• Zonder enige gedachte van wetsontduiking 
• Periodieke gebruiksvergoeding 
  • Vaak is deze vergoeding lager dan een normale huurvergoeding 
  • De vergoeding is wel ernstig  

Een overeenkomst van precair gebruik is dus een overeenkomst waarbij een eigenaar van een onroerend goed (bijv. gebouw of grond) het genot van dat goed al dan niet tegen een prijs toelaat aan iemand anders, maar zich ook het recht voorbehoudt om op ieder ogenblik terug over het goed te kunnen beschikken. 

In een overeenkomst maak je afspraken rond het gebruik van de ruimte: de duur, gebruikersvergoeding, kosten voor energie en water, verzekeringen, onderhoud en herstellingen. Als je niets afspreekt in een contract kijk je naar de regels die gelden binnen een huurovereenkomst.

Perspective.brussels heeft een handige gids opgesteld rond tijdelijk gebruik van een ruimte.

Op de website van de Ambrassade kan je een handleiding terugvinden met praktische tips rond gebruik van ruimte.

Bij gebrek aan wettelijke regeling passen we het gemene huurrecht hier toe. De eigenaar is verplicht om het goed te leveren en te onderhouden voor het gebruik waartoe de overeenkomst werd afgesloten. 

De gebruiker moet de prijs, kosten en lasten betalen zoals omschreven in de overeenkomst. De onroerende voorheffing dient niet betaald te worden door de gebruiker. De gebruiker gebruikt het goed wel zoals een goede huisvader/moeder en onderhoud het pand zoals een huurder onder het gemene huurrecht. 

Op het einde van de overeenkomst geeft de gebruiker het pand terug in dezelfde staat als bij ontvangst, rekening houdende met normale sleet waarvoor de gebruiker niet moet instaan. 

Er is geen minimum- of maximumduur voor het afsluiten van een overeenkomst van precair gebruik. Maar de duur is maximaal de tijd van de bijzondere omstandigheden voor het afsluiten van de overeenkomst. 

Een overeenkomst van precair gebruik kan je beëindigen omwille van: 

• Onderlinge toestemming 
• Opzegging door eigenaar of gebruiker: in de overeenkomst kan je opzegtermijnen afspreken. Volgens het HvC moet de opzegtermijn van korte duur zijn. 
• Verstrijken van overeengekomen termijn 
• Ontbinding: omwille van een zware fout of op basis van een clausule in de overeenkomst 
• Tenietgaan van het onroerend goed 
• Onteigening te algemene nutte 
• Overlijden van de gebruiker of van de eigenaar