Om de juiste belasting te bepalen, kijk je naar verschillende factoren.

De vraag welke belasting je betaalt op inkomsten uit gebruik van ruimte valt samen met enkele vragen.

  • Doet het goed dienst als woning of is het (gedeeltelijk) bestemd voor een professionele activiteit
  • Is de huurder een vzw, een vennootschap of een natuurlijke persoon
  • Gaat het om een gebouwd of ongebouwd onroerend goed (zoals een grond)?
  • Gaat het om een huur, een opstal, een erfpacht of een vruchtgebruik?

Onroerende of beroepsinkomsten?

Voor inkomsten uit gebruik van ruimte gelden binnen de directe belastingen de volgende regels: 

  • De inkomsten die je verkrijgt uit je onroerende goederen (gebouwen of gronden) bij huur, erfpacht of opstal zijn in de personenbelasting onroerende inkomsten. Onroerende inkomsten worden in bepaalde gevallen vermeld in de belastingaangifte. Afhankelijk van het gebruik van de ruimte door de gebruiker (privé of beroep), worden de onroerende inkomsten voor de eigenaar belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 % (privé) of op basis van de ontvangen huur (beroep). Elk gebouw of grond in België wordt gekoppeld aan een kadastraal inkomen. Een belasting op het KI is in de praktijk vaak lager voor een eigenaar dan een belasting op de werkelijke (huur)inkomsten. Meer informatie hierover kan je terugvinden via de website van de FOD Financiën
  • Bij een vruchtgebruik worden de inkomsten belast bij de vruchtgebruiker aan de hand van het geïndexeerd kadastraal inkomen.
  • Bij een bezetting ter bede wordt de eigenaar belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 %. Bij een ongebouwd onroerend goed is dat enkel op het geïndexeerd kadastraal inkomen.
  • Als de inkomsten uit de verhuur, erfpacht of opstal van onroerende goederen voortkomen uit een beroepswerkzaamheid worden deze inkomsten belast als beroepsinkomsten. Vaak is dit het geval als een eigenaar ook andere diensten (zoals het onderhoud van het gebouw) aan de gebruiker presteert. 
  • Als de eigenaar een vennootschap is, worden de inkomsten opgenomen in haar belastbaar resultaat. Dit zal uiteindelijk onderworpen worden aan de vennootschapsbelasting. De vennootschap mag alle kosten, afschrijvingen en andere uitgaven in verband met het gebruik van de ruimte aftrekken van haar belastbare winst. 
  • Als de eigenaar een vzw is, dan worden die inkomsten aangegeven in de rechtspersonenbelasting.

Onroerende voorheffing

Jaarlijks wordt onroerende voorheffing betaald voor panden en ruimten in Vlaanderen en in Brussel. Dit is een belasting op het inkomen van onroerende goederen. Afhankelijk van de situatie wordt de onroerende voorheffing betaald door de eigenaar of door de gebruiker.

Bij woninghuur is dit steeds ten laste van de verhuurder. Bij gemene huur en handelshuur kan dit in het contract anders staan en aan de gebruiker opgedragen worden. Bij een bezetting ter bede wordt dit in principe voldaan door de eigenaar, net zoals bij woninghuur. 

Bij erfpacht, vruchtgebruik of opstal wordt de roerende voorheffing voldaan door de gebruiker.

BTW

In de btw-regelgeving heb je een vrijstelling van btw voor de verhuur van onroerende goederen. Dit heeft als belangrijk gevolg dat de verhuurder geen recht op aftrek heeft van soms erg hoge sommen btw die werden betaald bij de oprichting, de aankoop of het onderhoud van het gebouw. Toch heb je een aantal uitzonderingen op deze vrijstelling.

In een B2B-relatie kan je sinds 1 januari 2019 kiezen voor de optionele btw-heffing waardoor de huur aan btw onderworpen wordt. In dat geval hebben zowel de verhuurder als de huurder recht op aftrek van de btw. Deze optionele onderwerping aan btw is enkel van toepassing op nieuwe gebouwen (of grondig gerenoveerde gebouwen) opgericht na 1 oktober 2018. 

De verhuur van opslagruimtes (= ruimtes minstens 50 % opslagruimte en maximaal 10 % verkoopruimte) in een B2C-relatie is verplicht onderworpen aan btw. In een B2B-relatie blijft de optionele btw-heffing.

Het ter beschikking stellen van ruimten, samen met de levering van het nodige meubilair, verwarming, elektriciteit en water, is vrijgesteld van btw, tenzij de huur minder dan 6 maanden zou duren.

Bij kortdurende huur (= huur voor minder dan 6 maanden, zoals pop-up) heb je een verplichte btw-heffing. Je hebt een aantal situaties met een btw-vrijstelling:

  • bij private bewoning;
  • als je het goed als natuurlijk persoon niet gebruikt voor professionele doeleinden;
  • bij de verhuur aan een feitelijke vereniging, vzw of stichting;
  • bij de verhuur aan organisaties met sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten in de btw-regeling.

Andere zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, erfpacht of opstal zijn wel onderworpen aan btw voor zover het gaat om nieuwe gebouwen (= tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar na ingebruikname van het gebouw).

Een bezetting ter bede kan onder de vrijstellingsregeling in de btw vallen. 

In de btw-regelgeving heb je een onderscheid tussen de onroerende verhuur (zie boven) en het recht verlenen op de uitoefening van een beroepsbezigheid. Het verschil zit in het genotsrecht van de afnemer van de dienst van het onroerend goed. Heeft de afnemer een exclusief genotsrecht, dan gaat het over een onroerende verhuur. Krijgt de afnemer daarentegen geen exclusief genotsrecht (bijv. ook andere personen hebben toegang tot het onroerend goed) dan gaat het om het recht op de uitoefening van een beroepsbezigheid. In dit laatste geval is deze dienst onderworpen aan btw.

Leegstandtaks

Op leegstaande panden kan er tenslotte een leegstandstaks geheven worden, zowel in Vlaanderen als in Brussel

1